Referenzfall der Engine
Fiktiv
Musterwohnung
Kein Inserat. Dieselben Zahlen, mit denen die Finanz-Engine geprüft wurde.
- Kaufpreis
- 225.000 €
- Nebenkosten
- 22.500 €
- Darlehen
- 197.500 €
- Rate
- 938,13 € / Monat
- Cashflow
- −288,13 € / Monat
- Bruttorendite
- 4,53 %
Rocket Immobilien
Investieren mit Klarheit
Ist diese Immobilie wirklich eine gute Kapitalanlage?
Dein digitales Investment-Cockpit. Du siehst Kaufpreis, Nebenkosten, Rate und das, was monatlich übrig bleibt, bevor du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ernst nimmst. Der Rocket Free Check rechnet dafür sofort in deinem Browser.
- Exposé als PDF hochladen: in Vorbereitung
- Kostenloser erster Check: jetzt, ohne Konto
- Finanzierung, Rendite, Cashflow: im Free Check
- Investmentreport als PDF: beschrieben, noch nicht buchbar
Rechnung im Browser
Kaufpreis, Miete und Finanzierung bleiben auf deinem Gerät. Kein Konto.
Geprüfte Formeln
Dieselbe Engine wie in den Testfällen. Keine geschätzte Zahl ohne dein Zutun.
Keine Beratung
Kein Steuertipp, keine Rechtsauskunft, keine Kaufempfehlung.
01 — Drei Fragen
Was du vor einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wissen willst
Nicht dreißig Fachbegriffe. Drei Fragen, und zu jeder eine Zahl, die du nachrechnen kannst.
01
Was kostet mich diese Immobilie tatsächlich?
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, der das Konto verlässt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen dazu. Diese Summe ist die Gesamtinvestition. Ziehst du dein Eigenkapital ab, bleibt das Darlehen.
02
Was bleibt monatlich übrig, und welches Risiko steckt drin?
Kaltmiete minus Mietausfall, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung und Darlehensrate. Das ist der Cashflow. Eine negative Zahl heißt: Du zahlst den Unterschied aus anderen Mitteln. Die Sensitivität zeigt, wie die Zahl kippt, wenn Zins oder Kaufpreis sich ändern.
03
Wie entwickelt sich das Investment unter anderen Annahmen?
Der Free Check nennt die Restschuld nach 10 Jahren und die drei Break-even-Punkte: Kaufpreis, Zins und Miete, bei denen der Cashflow rechnerisch null wäre. Längere Modellläufe stehen im Beispielreport, ausdrücklich als Annahme und nicht als Prognose.
02 — Ablauf
In fünf Schritten zur klaren Zahl
So ist DealCheck gedacht. Heute ist der mittlere Teil offen: du tippst, die Engine rechnet. Upload und PDF folgen.
01 · Jetzt manuell
Objekt anlegen
Du trägst Kaufpreis, Fläche und Miete selbst ein. Später sollen Exposé-PDF oder ein Link denselben Einstieg öffnen. Hochladen geht noch nicht.
02 · Deine Angaben
Eckdaten prüfen
Wohnfläche, Bundesland, Hausgeld, Instandhaltung. Eine KI soll das später aus dem Dokument lesen und jede Zahl mit einer Quelle kennzeichnen. Geschätzt wird im Free Check nichts hinter deinem Rücken.
03 · Jetzt im Check
Finanzierung ergänzen
Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung, Notar und Grundbuch, Makler. Daraus wird das Darlehen: Gesamtinvestition minus Eigenkapital.
04 · Jetzt im Check
Rechnung lesen
Rendite, Faktor, Rate, Cashflow, Break-even, Sensitivität, Restschuld nach 10 Jahren. Neben jeder Zahl steht, was sie enthält und was sie weglässt.
05 · In Vorbereitung
Report entscheiden
Der PDF-Report mit Szenarien, Risiko und Verhandlungsfragen ist beschrieben und bepreist, aber noch nicht buchbar. Bis dahin bleibt der Free Check kostenlos.
Grundlagen
Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Rendite ist nicht Cashflow
Zwei Kennzahlen, die oft in einen Topf geworfen werden. Der Free Check trennt sie.
Die Bruttorendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Sie ignoriert Nebenkosten, Hausgeld und die Bank. Der Faktor dreht dieselbe Rechnung um: wie viele Jahresmieten im Preis stecken.
Den Cashflow einer Immobilie berechnest du anders. Von der Miete gehen der Mietausfall ab, den du ansetzt, das nicht umlagefähige Hausgeld, eine Instandhaltung und die Darlehensrate. Erst diese Zahl sagt, ob die Wohnung sich aus der Miete trägt oder du monatlich zuschießt.
Kaufnebenkosten verschieben den Einsatz, ohne die Bruttorendite zu ändern. Unten dieselbe Musterwohnung, dieselben 2 % Notar/Grundbuch und 3 % Makler als Annahme, nur die Grunderwerbsteuer wechselt.
| Bundesland | Nebenkosten | Gesamtinvestition | Rate | Cashflow |
|---|---|---|---|---|
| Bayern3,5 % Grunderwerbsteuer | 8,50 % | 244.125 € | 922,09 € | −272,09 € |
| Niedersachsen5,0 % Grunderwerbsteuer | 10,00 % | 247.500 € | 938,13 € | −288,13 € |
| Nordrhein-Westfalen6,5 % Grunderwerbsteuer | 11,50 % | 250.875 € | 954,16 € | −304,16 € |
Die Bruttorendite bleibt in allen drei Zeilen 4,53 %, weil sie die Nebenkosten nicht sieht. Der Cashflow schon.
Immobilie Cashflow berechnen03 — Produkte
Zwei Werkzeuge, ein Investment-Cockpit
DealCheck hilft dir, Immobilien intelligenter zu kaufen. Portfolio hilft dir, deine Immobilien intelligent zu verwalten.
Vor dem Kauf
Rocket DealCheck
Einmal je Objekt. Heute als Free Check: du gibst die Eckdaten ein und liest Rendite, Rate, Cashflow, Break-even und Restschuld. Später soll ein Exposé gelesen und ein PDF-Report daraus werden. Die KI darf keine Zahl erfinden. Jede Angabe bekommt eine Herkunft: Dokument, du, Schätzung oder unbekannt.
- Kaufpreis, Fläche, Miete, Hausgeld, Energie nur soweit belegt
- Finanzierung mit Eigenkapital, Zins, Tilgung, Nebenkosten
- Report mit Szenarien, Risiko, WEG und Verhandlungsfragen, noch nicht buchbar
Nach dem Kauf
Rocket Portfolio
Für Wohnungen, die dir gehören. Ein geprüfter Deal soll mit einem Klick in den Bestand wandern, inklusive Soll-Ist zum Kaufzeitpunkt. Das ist ein wirtschaftliches Steuerungssystem, nicht nur eine Mietliste. Die Software ist noch nicht nutzbar.
- Werte, Restschulden, Mieten, Eigenkapital, Renditen, Cashflow
- Mieter, Dokumente, Wohnungseigentümergemeinschaft
- Tilgungspläne, Zinsbindungsenden, Gedanken zur Anschlussfinanzierung
04 — Beispiel
Ein Investmentreport, klar als Muster gekennzeichnet
Zehn Kapitel, wie der spätere PDF-Report sie haben soll. Gefüllt nur mit dem, was die Engine aus dem Referenzfall rechnet. Keine erfundenen Vergleichsangebote, keine erfundenen Protokolle.
- Cashflow
- −288,13 € / Monat
- Bruttorendite
- 4,53 %
- Break-even-Kaufpreis
- 169.856 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 149.789 €
05 — Preise
Tarife, die man noch nicht kaufen kann
DealCheck einmalig je Analyse, Portfolio als Monatsabo. Die Beträge sind der Startpunkt zum Testen. Statt eines Kaufbuttons gibt es die lokale Beta-Anmeldung.
DealCheck
Einmal je Objekt, bevor du kaufst. Der Free Check auf dieser Website ist der Teil, der heute schon rechnet.
Jetzt nutzbar
Rocket Free
0 €
zum Ausprobieren
Erster Eindruck, bevor du etwas buchst
- Basisrechnung im Browser: Bruttorendite, Faktor, Rate, Cashflow
- Break-even für Kaufpreis, Zins und Miete
- Kleine Sensitivität und Restschuld nach 10 Jahren
- Exposé-Auslesen und ein Hinweis auf Datenlücken folgen später
In Vorbereitung
Rocket DealCheck
49 €
einmalig je Objekt
Ein konkretes Inserat, das du ernsthaft prüfst
- Finanzierungscheck
- Sensitivitätsanalyse und Cashflow
- Investmentreport als PDF
In Vorbereitung
Rocket Investor Pro
109 €
einmalig je Objekt
Wenn Unterlagen und Szenarien mit sollen
- Dokumentenprüfung und WEG-Analyse
- Längere Projektionen
- Erweiterte Kaufpreis- und Risikoszenarien
In Vorbereitung
Rocket Investor Pass
399 €
pro Jahr
Mehrere Prüfungen in zwölf Monaten
- Mehrere Premiumanalysen
- Deal-Vergleiche
- Zugang zu Portfolio Pro
- Nutzungslimits veröffentlichen wir vor dem Start
Portfolio
Monatliches Abo für Wohnungen, die dir gehören. Noch nicht buchbar. Gedacht als Fortsetzung: vom geprüften Deal in den Bestand.
In Vorbereitung
Portfolio Free
0 €
Dauer
Eine gehaltene Wohnung im Blick
- 1 Immobilie
- Basisdashboard
In Vorbereitung
Portfolio Plus
14,90 €
pro Monat
Ein kleiner Bestand
- Bis 5 Einheiten
- Übersicht zu Werten, Schulden, Mieten und Cashflow
In Vorbereitung
Portfolio Pro
29,90 €
pro Monat
Wer regelmäßig kauft und auswertet
- Bis 20 Einheiten
- KI-Auswertung auf den eigenen Objektdaten
- Analysen und Reports
In Vorbereitung
Portfolio Business
ab 59 €
pro Monat
Größere private Bestände
- Für Bestände jenseits der Pro-Grenze
- Der genaue Leistungsumfang wird vor dem Start festgelegt
Die Preise sind der geplante Startpunkt zum Testen, keine laufende Bestellung. Es gibt keinen Kauf und keine Abbuchung. Portfolio Free ist beschrieben, aber es gibt noch kein Dashboard, in dem eine Wohnung liegt.
06 — Weg
Vom ersten Check zum Bestand
So ist die Strecke gedacht. Nur der erste Schritt ist heute offen.
Jetzt
Kostenloser Rechner
Cashflow, Rendite, Break-even. Ohne Anmeldung.
Danach
Kostenloser DealCheck
Exposé lesen, Datenlücken zeigen. Noch nicht live.
Danach
Bezahlter Report
PDF mit Szenarien und Unterlagen. Noch nicht buchbar.
Danach
Objekt speichern
Der geprüfte Deal bleibt liegen. Noch kein Konto.
Danach
Portfolio-Abo
Bestand, Miete, Finanzierung an einem Ort. Noch nicht nutzbar.
07 — FAQ
Was der Free Check ist und was er nicht ist
Ist der Free Check eine Steuer- oder Rechtsberatung?
Nein. Rocket rechnet ein Modell vor Steuern: Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, nicht umlagefähige Kosten und ein Annuitätendarlehen. AfA, Steuerersparnis, Vertragsrecht und die Frage, ob du kaufen sollst, sind nicht enthalten. Dafür brauchst du Steuerberatung, eine Bank und eine Prüfung des konkreten Objekts.
Was kann ich heute ausrechnen, und was fehlt noch?
Heute tippst du die Eckdaten selbst und bekommst Gesamtinvestition, Brutto- und Nettorendite, Faktor, Rate, monatlichen Cashflow, Break-even-Punkte, eine kleine Sensitivität und die Restschuld nach 10 Jahren. Exposé-Upload, KI-Auslesen, der PDF-Report, Bezahlung und das Portfolio sind vorbereitet, aber noch nicht nutzbar.
Werden meine Zahlen oder meine E-Mail gespeichert?
Die Rechnereingaben verlassen deinen Browser nicht. Es gibt in dieser Version keinen Account und keine Auswertung auf einem Server. Die E-Mail der Beta-Anmeldung landet ausschließlich im lokalen Speicher dieses Browsers unter dem Schlüssel rocket-immobilien-waitlist. Sie wird noch nicht übertragen. Wenn du den Speicher leerst, ist der Eintrag weg.
Warum gibt es schon Preise, aber keinen Kaufbutton?
Die Tarife sind der geplante Startpunkt, keine laufende Bestellung. Bezahlung und Report sind nicht angebunden. Statt eines Kaufbuttons gibt es die Beta-Anmeldung. Sie merkt dich nur lokal vor, bis die Anmeldung an einen Server angeschlossen wird.
Ein negativer Cashflow heißt doch Verlust, oder?
Er heißt zuerst: Die Miete deckt Rate und die angesetzten Kosten nicht. Du legst monatlich Geld dazu. In der Rate steckt aber Tilgung, die das Darlehen abbaut. Ob das unter dem Strich aufgeht, hängt von Haltedauer, Wert, Zins nach der Bindung und von der Steuer ab. Genau das rechnet der Free Check nicht als Empfehlung, sondern legt die Lücke offen.
Was trage ich als nicht umlagefähiges Hausgeld ein?
Den Teil des Hausgelds, den du als Eigentümer selbst trägst und nicht auf die Miete umlegst. Häufig gehören Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage dazu. Die eigene Instandhaltungsreserve im Rechner ist ein zweiter Posten: Geld, das du zusätzlich zurücklegen willst. Beide Felder sind Annahmen von dir, keine Schätzung von Rocket.
Wie aktuell ist die Grunderwerbsteuer?
Die Vorlage je Bundesland entspricht den Sätzen 2026, darunter Bremen mit 5,5 Prozent seit Juli 2025 und Thüringen mit 5,0 Prozent seit 2024. Bayern bleibt bei 3,5 Prozent. Der Satz im Feld ist editierbar, weil Befreiungen, alte Verträge oder eine Gesetzesänderung dazwischenkommen können. Maßgeblich ist der Steuerbescheid, nicht diese Seite.
Ersetzt der Free Check den bezahlten Investmentreport?
Nein. Der Free Check ist die nachvollziehbare Basisrechnung. Der geplante Report soll daraus ein längeres Dokument machen: Objekt, Finanzierung, Szenarien über mehrere Jahre, Risiken, WEG-Unterlagen und Verhandlungsfragen. Jede Zahl soll dort eine Herkunft bekommen: Dokument, deine Angabe, Schätzung oder unbekannt. Diesen Report kann man hier noch nicht kaufen.
Beta
Exposé und Bezahlung warten noch
Wenn der Upload und der Report angebunden werden, soll diese Anmeldung die Adressen übernehmen. Heute bleibt die E-Mail in deinem Browser. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnung ist ein Modell vor Steuern und ohne Gewähr. Sie ersetzt keine Finanzierung, keine Prüfung des Objekts und keine Entscheidung von dir.