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Immobilie Cashflow berechnen

Für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Nebenkosten nach Bundesland, Rate, Bruttorendite, monatlicher Cashflow und die Grenze, ab der die Rechnung auf null kommt. Die Vorlage ist der fiktive Referenzfall. Jedes Feld kannst du überschreiben.

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Objekt und Kaufnebenkosten

Kaufpreis in Euro

Wohnfläche in Quadratmetern

Bundesland

Vorlage Stand 2026: Niedersachsen 5,0 %. Der Satz im nächsten Feld bleibt editierbar. Maßgeblich ist später der Steuerbescheid, nicht diese Vorlage.

Grunderwerbsteuer in Prozent

Notar und Grundbuch in Prozent

Oft zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent. Keine Gebührentabelle.

Makler in Prozent

0 ohne Makler. Häufig 3,57 Prozent, das sind 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

Kaufnebenkosten: 22.500,00 € (10,00 % vom Kaufpreis). Gesamtinvestition 247.500,00 €. Darlehen bei diesem Eigenkapital: 197.500,00 €.

Miete und Bewirtschaftung

Nettokaltmiete pro Monat in Euro

Nicht umlagefähiges Hausgeld pro Monat in Euro

Der Teil, den du als Eigentümer selbst trägst.

Eigene Instandhaltung pro Monat in Euro

Zusätzlich zur Rücklage im Hausgeld, wenn du extra zurücklegen willst.

Mietausfall in Prozent der Kaltmiete

0 heißt: die Miete wird angesetzt, als käme sie jeden Monat.

Finanzierung

Eigenkapital in Euro

Sollzins pro Jahr in Prozent

Anfängliche Tilgung pro Jahr in Prozent

Ein Darlehen, Annuität aus Zins plus Tilgung, Zinsbindung 10 Jahre. Der Anschlusszins steckt in der Restschuld nach 10 Jahren nicht drin.

Fiktives Referenzbeispiel. Geladen sind die Prüffälle der Finanz-Engine: 225.000 € Kaufpreis, 10 % Nebenkosten über Niedersachsen 5 % plus angenommene 2 % Notar/Grundbuch und 3 % Makler, 50.000 € Eigenkapital, 3,7 % Zins, 2 % Tilgung, 850 € Miete, 120 € nicht umlagefähig, 80 € Instandhaltung, kein Mietausfall. Die 68 m² sind nur die angenommene Fläche für den Quadratmeterpreis.

Monatliche Unterdeckung

−288,13 €

Das bleibt von der Miete übrig, nachdem Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall und die Rate abgezogen sind. Eine negative Zahl heißt: Du legst diesen Betrag jeden Monat aus anderen Mitteln dazu. In der Rate steckt Tilgung. Im ersten Jahr wären das etwa 4.017,68 € Tilgung und 7.239,82 € Zinsen. Wertentwicklung und Steuern sind nicht eingerechnet. Eine Unterdeckung ist deshalb kein fertiges Urteil über Gewinn oder Verlust.

Gesamtinvestition

247.500 €

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Davon sind 22.500 € Nebenkosten, das sind 10,00 %.

Kaufpreis je Quadratmeter

3.309 € / m²

Kaufpreis geteilt durch die Wohnfläche. Ohne Lage, Zustand und Ausstattung sagt die Zahl nicht, ob der Preis passt.

Darlehen

197.500 €

Gesamtinvestition minus Eigenkapital. Auf diesen Betrag läuft Zins und Tilgung.

Bruttorendite

4,53 %

Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Nebenkosten, Hausgeld und Finanzierung stecken hier nicht drin.

Nettorendite vor Finanzierung und Steuern

3,15 %

Miete nach Mietausfall, nicht umlagefähigem Hausgeld und Instandhaltung, aufs Jahr gerechnet und durch die Gesamtinvestition geteilt. Die Rate ist nicht enthalten.

Faktor

22,06

Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. So viele Jahresnettokaltmieten kostet die Wohnung.

Darlehensrate

938,13 € / Monat

Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Im ersten Monat entfallen etwa 608,96 € auf Zinsen und 329,17 € auf Tilgung.

Monatlicher Cashflow, aufgeschlüsselt

Von der Kaltmiete zur monatlichen Unter- oder Überdeckung
Position	Monat
Nettokaltmiete	+850,00 €
Mietausfall	0,00 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	−120,00 €
Eigene Instandhaltung	−80,00 €
Darlehensrate	−938,13 €
Cashflow	−288,13 €

Wo der Cashflow auf null käme

Jeweils nur eine Größe bewegt sich. Die anderen Annahmen bleiben, wie du sie eingetragen hast. Das ist eine rechnerische Grenze, kein verhandelter Preis und keine Zusage der Bank.

Break-even-Kaufpreis

169.856 €

Kaufpreis, bei dem der monatliche Cashflow null wäre. Das Eigenkapital in Euro und die prozentuale Nebenkostenquote bleiben gleich.

Break-even-Zins

1,95 %

Sollzins, bei dem die Rate den Überschuss aus der Miete genau aufbraucht. Die Tilgung bleibt wie eingegeben.

Break-even-Miete

1.138 €

Nettokaltmiete pro Monat, die nach deinem Mietausfall-Satz die Rate, das nicht umlagefähige Hausgeld und die Instandhaltung deckt.

Restschuld nach 10 Jahren

149.789,26 €

Darlehensstand nach 120 Monaten, wenn die Rate aus deinem Sollzins und deiner anfänglichen Tilgung gleich bleibt. Das ist das Ende der hier angenommenen Zinsbindung. Ein Anschlusszins wirkt erst danach und ist in dieser Zahl nicht enthalten. In den 10 Jahren wären rechnerisch 47.710,74 € getilgt.

Sensitivität: Zins und Kaufpreis

Jede Zelle ist der monatliche Cashflow in vollen Euro. Zeilen: dein Sollzins plus oder minus 1,0 und 0,5 Prozentpunkte. Spalten: dein Kaufpreis plus oder minus 10 und 5 Prozent. Die mittlere Zelle ist deine Eingabe. Nebenkosten bleiben anteilig am Kaufpreis, das Eigenkapital in Euro bleibt gleich, dadurch ändert sich das Darlehen.

Monatlicher Cashflow in Euro. Die umrandete Zelle ist die aktuelle Eingabe.
Sollzins	202.500 €	213.750 €	225.000 €	236.250 €	247.500 €
2,70 %	−27	−75	−124	−172	−220
3,20 %	−99	−152	−206	−259	−313
3,70 %	−171	−229	aktuelle Eingabe, −288	−347	−406
4,20 %	−243	−306	−370	−434	−498
4,70 %	−315	−384	−453	−522	−591

Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnung ist ein Modell vor Steuern und ohne Gewähr. Sie ersetzt keine Finanzierung, keine Prüfung des Objekts und keine Entscheidung von dir. Die Eingaben dieser Seite werden nicht gespeichert und nicht übertragen.

Der bezahlte Report ist noch nicht buchbar

DealCheck für 49 € und Investor Pro für 109 € sollen daraus ein PDF machen: Finanzierung, Szenarien, Risiken, Unterlagen. Bezahlung und Exposé-Upload gibt es hier nicht. Wenn du informiert werden willst, merk die Adresse lokal vor.